Une activité hors des contraintes
des activités immobilières
Lors de l'étude de l' activité de marchand de biens, nous étions loin de nous imaginer qu'elle était ouverte aussi largement, sans la nécessité de posséder les diplômes et ni les formations obligatoires comme en sont tenues les autres professions immobilières. Aucune loi spécifique n'existe pour les marchands de biens, pas de diplôme nécessaire, le bureau peut être établi à son domicile ce qui limite les frais !
Toutefois, certaines autres obligations liées à l'immobilier sont applicables. C'est la raison pour laquelle, les Editions Juridiques Pratiques (EJP) éditent depuis 1981 les "dossiers-kits ©" dans la collection "idées de business" traitant du sujet que nous vous recommandons de vous procurer (immédiatement en téléchargement)
Il est toutefois indispensable de connaître les lois et réglementations liées à l'immobilier. C'est la raison pour laquelle les Éditions Juridiques Pratiques ont édité un dossier dans la collection : "idées de business" traitant de l'activité de marchand de biens
Le but de la société
de marchand de biens
Pour bénéficier du statut de marchand de biens, l'entreprise doit avoir pour but exclusif, la réalisation de bénéfices. On peut exploiter l'affaire sous forme d'entreprise individuelle, ou de société commerciale (SAS, SASU, SARL). N'est pas autorisée, la micro entreprise (ex-auto entreprise) étant donné les enjeux pouvant entraîner des dettes à titre personnel. On évitera également l'entreprise individuelle et toute société non "à responsabilité limitée".
En créant seul ou avec plusieurs personnesune société, si aucun chiffre d'affaires n'est réalisé, il n'y aura aucune charge ni impôt à payer (sauf CFE).
Ainsi les dettes seront limitées aux apports. Principales caractéristiques du marchand de biens (Suite)
Choix du type de société :
sci ou marchand de biens ?
Se pose fréquemment la décision du choix de la société à créer lorsqu'il s'agit d'acheter un ou des biens immobiliers. Dans le cas d'un achat uniquement destiné à l'habitation ou à la location, aucune hésitation, ce sera la société civile immobilière - sci - à capital fixe ou à capital variable. Il s'agit d'une société civile, elle ne peut commercialiser aucun service ni produit.
La location est considérée alors comme une activité normale de la SCI, elle n'est pas commerciale si les locaux sont loués vides. En revanche elle ne peut louer en meublé, les services fiscaux considérant qu'il s'agit d'un commerce au même titre qu'un hôtel, gîte rural, etc. à moins que le chiffre d'affaires généré par ces locations meublées soit inférieur au chiffre d'affaires total de la SCI.
Exemple simplifié :
L'immeuble acheté est partagé en plusieurs appartements loués non meublés, pour un chiffre d'affaires de 100.000 euros/an. Elle pourra louer en meublé - en saison par exemple - si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 % du CA, c'est à dire, pas supérieur à 10 000 euros.
Il est important de préciser que si le propriétaire est commerçant, artisan, ou une profession libérale, il lui est possible d'exploiter son activité dans la totalité de la surface disponible à la condition qu'il utilise une autre structure juridique pour exercer et gérer son métier.
Compte tenu de ce qui précède, il n'est donc pas possible pour une SCI de réaliser des bénéfices commerciaux. Sauf...
1- Si l'on veut construire pour revendre dès l'achèvement des travaux dans le but de faire des profits, il est conseillé de monter une société civile immobilière de construction-vente - SCCV - appelée également société civile de construction vente, toutefois, une société à caractère commerciale peut convenir, mais moins avantageuse d'un point de vue fiscal. Cela dit, cette dernière - SAS, SASU, SARL - permet de limiter la responsabilité personnelle des associés.
2- Si l'on souhaite faire du commerce en achetant pour revendre des biens immobiliers déjà construits et en faire une source de profit, il convient de choisir le statut de marchand de biens. Dans ce cas, une SCI (société civile) n'est pas le bon plan puisqu'elle ne peut pas faire de commerce. C'est donc une société qu'il s'agit de monter pour l'activité de marchand de biens (si on est au moins deux associés ou plus, on créée une SAS ou une SARL) et si l'on seul, on créée une SASU ou une EURL. nous étudions ce cas dans les pages du présent site...
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Autres sites pour compléter ces infos :
• Apporteur d'affaires en biens immobiliers
• Créer une entreprise
• Statuts juridiques possibles pour créer son affaire d'apporteur d'affaires (dossier-kit)
• SCIA : société civile immobilière d'attribution
Mise-à-jour des articles : 27 octobre 2024
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