Questions-réponses

concernant le marchand de biens


 




Questions juridiques courantes et autres


Q. Le marchand de biens est-il dans l'obligation d'acheter les biens revendus. Peut-il simplement vendre un bien appartenant à une autre personne morale ou physique ?

R. OUI, il est dans l'obligation d'acheter avant de revendre. Il peut le rénover pour en tirer un meilleur profit, ceci n'est toutefois pas une obligation. Par conséquent, il ne peut vendre un bien, une action ou une part de société, un terrain à bâtir ou un fonds de commerce dont il n'est pas propriétaire.

 

Q. Est-il obligatoire de posséder une carte professionnelle comme l'exige la loi du 24 mars 2014, le décret du 9 juin 2015 ainsi que la loi du 2 janvier 1970 ? Beaucoup de sites et forums l'affirment.

 

R. NON absolument pas. Il ne faut pas confondre les professions immobilières pour lesquelles cette carte pro est exigée, et la profession de marchand de biens, l'une des seules activités de l'immobilier à ne pas être réglementée et ne pas nécessiter cette carte. Soyez prudent en ce qui concerne les infos diffusées sur le net.


Q. Comment savoir si un terrain agricole peut devenir constructible ?

R. La modification de la nature d’un terrain agricole - non constructible - en terrain constructible est possible si elle ne comporte pas de graves risques de nuisances, n’empiète pas sur un espace boisé, ou un espace naturel protégé. La mairie fournit un certificat d'urbanisme sur lequel figure la destination du terrain.

 


Q. Les biens immobiliers doivent-ils être uniquement à usage d'habitation ?

R. NON, ils peuvent être des locaux commerciaux, à usage d'habitation, ou encore, à usage mixte.


Q. Le "dossier-idée marchand de biens" proposé par vos éditions comprend t-il les statuts de la société pour marchand de biens. Quel est son nombre de pages ?

 

R. Le dossier pour développer l'activité de marchand de biens comprend plus de 650 pages d'informations, ainsi que les statuts et explications complètes pour monter sa société soi-même sans avoir besoin de se déplacer dans les administrations.


Q. Peut-on exercer cette activité en complément d'une autre ?

R. L'activité de marchand de biens doit être exercée de manière habituelle, à titre professionnel. La jurisprudence précise qu'il s'agit d'une occupation sérieuse de nature à produire des profits et à subvenir au besoin de l'existence. Dans ces conditions, bien que la loi ne l'interdise pas, il semble difficile de s'affairer à une autre tâche.

 

Q. Puis-je exercer l'activité de marchand de biens sous le statut de micro entrepreneur (anciennement appelé auto entrepreneur) ?

R. Rien ne l'interdit. Une micro entreprise est une une entreprise individuelle simplifié pour payer les armges f(semblable à celle qu'utilise un commerçant et artisantLe problème est li .


Q. Je suis mandataire immobilier. Peut-on se porter acquéreur d'un bien que l'on commercialise ?

R. NON, l'article 1596 du Code civil apporte la réponse. Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

• les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

• les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;

• les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;

• les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;

• les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.

 

 

Q. Je suis un particulier et je réalise quelques achats et biens immobiliers. Je compte les revendre à raison d'un tous les 10 ou 12 mois. Ai-je des obligations d'inscription au registre du commerce ?

 

R. OUI, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Les services fiscaux analyseront votre situation fiscale sur une période de trois années en arrière pour une société, et quatre années s'il s'agit d'une personne physique, c'est-à-dire, un particulier pour déterminer si votre activité est régulière ou pas.






Q. Puis-je acquérir un bien aux enchères et le revendre ?

 

R. OUI bien sur, vous le pouvez. Le bien immobilier vendu aux enchères est disponible rapidement (une dizaine de jours) contre environ 3 mois lors d'une vente traditionnelle.

 


Q. L'intervention du notaire est-elle obligatoire pour la vente aux particuliers ?

 

R. OUI, elle est obligatoire, qu'il s'agisse d'un particulier ou une société.




Q. Le notaire est-il nécessaire lors de la vente de parts sociales de société immobilières.

 

R. NON, la vente de parts sociales est une opération commerciale englobant les actifs de la société. Le notaire n'est pas requis. Il peut toutefois apporter de précieux conseils.

 

 

Q. Les acquisitions à titre gratuites peuvent-elle entrer dans le champs d'application d'un marchand de biens ?

NON, la revente d'un bien acquis à titre gratuit n'entre pas dans le cadre du régime du marchand de biens.


Questions fiscales

 


Q. Pourquoi ne recommandez-vous pas une structure entreprise individuelle, EURL, société en nom collectif, en commandite simple, société civile ou GIE pour exercer la profession de marchand de biens ?

R. L'activité présente des risques (montant de l'achat). Son exercice à titre personnel est totalement déconseillé. Il est préférable d'adopter une structure du type société à responsabilité limitée (SARL, SAS, SASU). Le marchand peut exercer seul (SASU) ou à plusieurs (autres formes à responsabilité limitée).

 


Q. A quel régime fiscal sont soumis les bénéfices du marchand de biens, personne physique ou moral ?

 

R. S'agissant d'une personne morale le régime d'imposition est celui des sociétés classiques : 15 % jusqu'à 38.120 euros, et 33,33 % au delà de ce montant si la société réalise sur l'année, un chiffre d'affaires inférieur à 7 630 000 € de chiffre d'affaires HT.

S'agissant d'un marchand de bien personne physique, ils sont imposés selon les règles de l'entrepreneur individuel

 


Q. La TVA s'applique t-elle sur le montant du bien vendu ?

R. NON, il n'y a pas en principe, et jusqu'à ce jour, de TVA sur le montant du bien, des parts, terrains constructibles ou fonds de commerce vendu dans les cadre de ses activités de marchand.
En revanche, la TVA (20 % sous réserve d'une prochaine modification) est applicable sur la marge que réalise le professionnel, (montant entre le prix de vente et d'achat).  



Questions sociales




Q. Le marchand de biens est-il salarié ? 

R. Il est un commerçant. Il n'est donc pas salarié, et son gain est considéré comme les entrepreneurs individuels, comme un revenu.
Si l'entreprise est créée sous forme de société commerciale - SAS, SASU, SARL, SA - il sera salarié de la société - sauf s'il est majoritaire dans une SARL - Dans ce dernier cas, il percevra un revenu dont le recouvrement des cotisations dépend du RSI et pas d'un salaire, dont l'URSSAF assurerait la collecte des cotisations patronales et salariales.

 


Q. Le marchand de biens a t-il droit aux indemnités de chômage ?

R. Comme tout entrepreneur et chef d'entreprise, il n'a pas droit à cette allocation, il ne cotise d'ailleurs pas aux caisses correspondantes. En revanche s'il n'est ni gérant, président, associé ou actionnaire pour une SAS, SASU ou SARL, il a droit cette fois aux indemnités de chômage et doit cotiser comme tout salarié.

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