Obligation d'acheter pour revendre

 

pour le marchand de biens

 

 

Les avantages fiscaux accordés à un marchand de biens – MDB - sont soumis à l’obligation de respecter les règles conformément aux articles 1115 et 1020 du Code Général des Impôts. 

Il en résulte notamment de l'obligation d’acheter un bien immobilier, des actions d’une société à prédominance immobilière, un fonds de commerce, ou terrain à bâtir régulièrement pour les revendre dans un délai de 5 ans, dans l’unique but de faire des profits. Ce délai de revente est réduit à 2 ans pour les biens, ou terrains revendus par lots, dit : vente à la découpe.

 

L'activité du marchand de biens est exclusive

 

Le but doit être clairement spécifié dès le départ de l’activité, s’il s’agit d’une société, cette intention doit figurer dans l’objet social. Aucune autre  que celles évoquées ci-dessus - exemple : prestation de services - ne peut être poursuivie dans le cadre de celle du marchand de biens. Cependant, il ne lui est pas interdit d’être salarié d’une autre entreprise n’ayant aucun rapport avec l’immobilier. Mais il ne doit pas être gérant ou associé, actionnaire de cette dernière.

Pour revendre à un meilleur prix, il peut être envisagé de procéder à une rénovation - mais pas un aménagement mobilier – apportant ainsi une plus-value. Les frais et récupération de TVA seront alors pris en déduction des bénéfices imposables de la société de MDB.

Lorsqu'un achat et revente du même produit doit être habituelle et renouvellée. Il est recommandé d’acheter et revendre plusieurs biens dans le délai de 5 ans pour ne pas perdre la qualité de marchand de biens. Il n'existe aucune règle. Les services fiscaux peuvent prendre en compte plusieurs années en arrière pour juger de la ponctualité ou non du commerce.

En cas de non respect, l'administration peut considérer que le contribuable n’exerce pas l’activité prévue et demander le remboursement des taxes et non payée dont bénéficie le MDB.

Une solide documentation s'impose pour la création d’une telle entreprise. Elle apportera les informations juridiques indispensables de base et éviter les montages non conformes, voire, illégaux. 

Dossier à se procurer : dossier-kit de création - Idée de business (650 pages au total compris les statuts commentés et mode d'emploi pour créer soi-même la société).

 

Nous reproduisons ci-après, un arrêt de la Cour de cassation en rapport direct avec le présent article.

 

Tribunal de grande instance de paris

Chambre Com. Du 5 décembre 2000
copie du jugement

Arrêt dans sa rédaction originale complète. Toutefois, les noms et adresses ont été masqués ou modifiés.

"Attendu, selon le jugement déféré - tribunal de grande instance de Paris, 2 juillet 1997 - , que Monsieur E. A. a déclaré, le 3 septembre 1991, exercer une activité de marchand de biens ;

- que, par acte notarié du 20 septembre 1991, il a acquis divers biens immobiliers au 48, rue Lafitte à Paris, sous le régime de faveur des marchands de biens institué à l'article 1115 du Code général des impôts, en prenant l'engagement de les revendre dans le délai de quatre ans ;

 

- que l'administration fiscale lui a notifié, les 21 octobre et 20 décembre 1994, un redressement portant sur les droits d'enregistrement au motif que Monsieur E. A. avait consenti, le 20 janvier 1992, un bail commercial portant sur les biens litigieux à une société dont il est le gérant et le principal actionnaire et qui exploite les biens acquis comme fonds de commerce de café et que, par ailleurs, il ne remplit pas les conditions pour pouvoir bénéficier du régime de marchand de biens ;

 

- qu'un avis de mise en recouvrement a été délivré le 6 octobre 1995 ;

 

- qu'après le rejet de sa réclamation présentée le 24 octobre 1995, Monsieur E. A. a assigné le directeur des services fiscaux de Paris 9e devant le tribunal de grande instance en dégrèvement des impositions ainsi mises à sa charge ; 

Sur le second moyen :

Attendu que Monsieur E. A. fait encore grief au jugement d’avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen, que l’exploitation directe par le marchand de biens, régulièrement inscrit au répertoire, d’un fonds de commerce créé dans l’immeuble acquis pour être revendu, ne permet pas de déduire que l’opération a été faite à titre privé ;

 

- qu’en retenant, dès lors, pour écarter l’application de l’article 1115 du Code général des impôts, que Monsieur E. A. était le gérant de la société à laquelle un bail avait été consenti, et que les biens avaient été inscrits à un compte d’immobilisation et non de stock, le Tribunal a violé, par refus d’application, l’article 1115 du Code général des impôts ; 

Mais attendu que le jugement constate que Monsieur E. A. n’a acquis, depuis son enregistrement en qualité de marchand de biens, que les biens sis au xx, rue Lxx à Paris, lesquels ont été donnés à bail à une société dont il est le gérant et principal actionnaire et qui y exploite un fonds de commerce de café ;

 

- qu’il n’exerce donc pas à titre habituel l’activité de marchand de biens ; que ces biens n’ont pas été revendus dans le délai légal et qu’ils sont inscrits à un compte d’immobilisation et non en stock ;

 

- qu’il en a déduit à juste titre que Monsieur E. A. ne pouvait pas bénéficier du régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts ;

que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi...".

Analyse rapide de cet arrêt 

Le redevable qui, depuis l’enregistrement de son activité en qualité de marchand de biens : 

- n’a acquis aucun bien autre que celui acquis en cette qualité ; 

- a donné à bail le bien en cause à une société, dont il est le gérant et principal actionnaire, qui y exploite un fonds de commerce ; 

- et inscrit ce bien à un compte d’immobilisation et non en stock ne peut bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 1115 du Code général des impôts dès lors qu’il résulte de ces constatations qu’il n’exerce pas l’activité de marchand de bien à titre habituel. 

OBSERVATIONS : 

Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation précise que lorsqu’il est conforté par d’autres éléments le motif tiré de l’exploitation directe d’ un bien acquis sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts peut justifier la remise en cause de ce régime - Rapproch., a contrario, Cass. com. 24 juin 1997, Bull. IV, n° 203, p. 177 - D.B. 8 A 242 n° 1, 8 D 1111 et 14.

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