Requalification d'une SCI en marchand de biens

La décision sévère de la Cour administrative de Douai requalifie comme spéculative la vente de terrains divisés en lots et donne raison aux services fiscaux... confirmant ainsi d'autres jugements. En vendant des biens ou terrains destinés à l'immobilier, des parts de société, fonds de commerce, ou des terrains à bâtir, même à titre non habituel, le vendeur qui peut être une personne morale ou physique, se met dans la position d'un marchand de biens - MdB - quand bien même il n'en ferait pas un commerce dans ce but. Le fait d’acheter et revendre pour produire du profit l'assimile au statut de MdB. Le délai entre l'achat et la revente en lots parcellaires est de l'ordre de 4 années dans cette affaire.


D'un point de vue fiscal, pour l’application de l’impôt sur le revenu, sont réputés commerciaux les bénéfices réalisés par des personnes - physiques ou morales - qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés.

La notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant (CGI art. 35). Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens - MdB - soit exercée à titre professionnel, ni même à titre principal.

L’administration précise que l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat de cet immeuble et doit s'apprécier à la date de son acquisition, des éléments postérieurs comme la brièveté du délai entre l'achat et la revente ou le montant des profits réalisés. Toutefois, ils peuvent être pris en compte pour apprécier la réalité de cette intention au moment de l'acquisition, l'importance des gains réalisés et le temps bref entre l'achat et la revente.

En l'espèce, les époux ont acheté un terrain de 26 000 mètres carrés en 2005 pour une somme de 72 500 euros puis font la division de celui-ci en 7 parcelles à bâtir qu'ils revendent en tant que tel entre le 31 août 2006 et le 27 novembre 2010 pour une somme de 275 894 euros. La vente du premier terrain à bâtir est intervenue moins de un an après l’acquisition de la parcelle et les six autres cessions sur une période inférieure à quatre années.

 

En outre, la cour administrative, compte tenu du bref délai dans lequel les requérants ont fait procédé à la division de la parcelle en lots et du court délai entre l'achat et la revente du premier lot, c'est à bon droit que l'administration fiscale a estimé que l'intention spéculative des requérants à la date d'acquisition du terrain était caractérisée alors même que, par ailleurs, ils n'auraient participé que très partiellement au coût de branchement des réseaux. Elle a estimé que l'époux exerçait dans ces conditions, une activité de marchand de biens.

 

Départ de l'affaire liée
à un contrôle fiscal

 

Les époux M. et Mme A...ont fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2009 en matière d'impôt sur le revenu, de la TVA et d'un contrôle fiscal sur pièces de leurs déclarations, pour les années 2006 et 2007.

 

A l'issue de ces opérations de contrôle, l'administration fiscale a estimé que M. A... avait exercé de manière occulte une activité de marchand de biens et a notifié aux époux A... les rehaussements correspondants en matière d'impôt sur le revenu et de taxe sur la valeur ajoutée dans deux propositions de rectification des 25 mars et 16 juin 2011, ces rehaussements étant assortis de la pénalité de 80 % prévue par les dispositions du c du 1 de l'article 1728 du code général des impôts pour activité occulte.

 

M. et Mme A... font appel du jugement du 4 octobre 2016 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2006 à 2009, ainsi que des pénalités y afférentes.

 

Les années 2006 et 2007 

Aux termes de l'article L.169 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable au litige : " Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. / (...) Par exception aux dispositions du premier alinéa, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte, ce qui est le cas dans cette affaire.

 

L'activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable n'a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu'il était tenu de souscrire, n'a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, soit s'est livré à une activité illicite.

 

Le droit de reprise mentionné au deuxième alinéa ne s'applique qu'aux seules catégories de revenus que le contribuable n'a pas fait figurer dans une quelconque des déclarations qu'il a déposées dans le délai légal. Il ne s'applique pas lorsque des revenus ou plus-values ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils doivent être imposés".

CAA Douai 9 octobre 2018, n° 16DA02282

 

Quels sont les conséquences d'une requalification ?

 

Les conséquences fiscales d'une requalification en marchand de biens - MdB - sont redoutables puisque TVA sera évaluée non plus sur la seule marge, mais sur l'ensemble de la valeur du bien immobilier, l'imposition des plus values et les pénalités de 40 %, voire 80 % selon le cas, à auxquelles sera soumis le contribuable de mauvaise fois et les déclarations oubliées...

L'addition sera sévère, sans compter les honoraires d'un indispensable avocat fiscaliste, de préférence.

 

Il est donc important de déterminer dans quel but un bien immobilier est acheté - par exemple l'habiter, le donner en location, ou le gérer - dans le cadre d'une société - SCI - ou à titre de particulier, ou s'il s'agit d'opérations destinées à acheter, éventuellement rénover et revendre pour réaliser un bénéfice dans le cadre de l'activité de marchand de biens...

D'autres nombreux autre cas de considérations fiscales sont relevés et sanctionnés comme indique le , Bulletin Officiel des Finances Publiques du 12 septembre 2012 (identifiant juridique ; BOI-BIC-CHAMP-20-10-30. Nous vous recommandons de lire attentivement ces informations officielles, toujours d'actualité aujourd'hui.

 

Adresses utiles :

• Société de construction vente (SCCV)

• Société civile d'attribution immobilière (SCIA)

 

• Régime fiscal du marchand de biens

• Questions réponse sur le marchand de biens

 

• Les activités autorisées du marchand de biens

 

• Assistance pour une société de marchand de biens (vous n'avez rien à faire)