Questions réponses sur
le marchand de biens

Q. Le marchand de biens est-il dans l'obligation d'acheter les biens revendus. Peut-il simplement vendre un bien appartenant à une autre personne morale ou physique ?

R. OUI, il est dans l'obligation d'acheter avant de revendre. Il peut le rénover pour en tirer un meilleur profit, ceci n'est toutefois pas une obligation. Par conséquent, il ne peut vendre un bien, une action ou une part de société, un terrain à bâtir ou un fonds de commerce dont il n'est pas propriétaire.

 

Q. Est-il obligatoire de posséder une carte professionnelle comme l'exige la loi du 24 mars 2014, le décret du 9 juin 2015 ainsi que la loi du 2 janvier 1970 ? De nombreuses vidéos sur Youtube l'affirment.

 

R. NON absolument pas. Il ne faut pas confondre les professions immobilières pour lesquelles cette carte pro est exigée, et la profession de marchand de biens, l'une des rares activités de l'immobilier à ne pas être réglementée et ne pas nécessiter cette carte. Soyez prudent en ce qui concerne les infos diffusées sur le net. Attention également aux escrocs : aucune carte de ce type n'est à payer ni n'est facultative ni obligatoire. Nous avons remarqué des propositions de diverses formations (internet) débouchant sur l'obtention d'une carte professionnelle pour l'exercice l'activité de MdB. Fuyez vite... Il s'agit certainement d'une arnaque surtout s'ils promettent de devenir riche, voire rentier très vite.
En revanche, il existe de réels professionnels de l'immobilier, dont le but est de vous transmettre une expérience vécue et vérifiable puisqu'ils connaissent (normalement) leur activité. Après de soigneuses vérifications par prudence, vous pouvez certainement leur accorder votre attention et votre crédit.

 

Q. Comment savoir si un terrain agricole peut devenir constructible ?

R. La modification de la nature d’un terrain agricole - non constructible - en terrain constructible est possible si elle ne comporte pas de graves risques de nuisances, n’empiète pas sur un espace boisé, ou un espace naturel protégé. La mairie fournit un certificat d'urbanisme sur lequel figure la destination du terrain.

Q. Les biens immobiliers doivent-ils être uniquement à usage d'habitation ?

R. NON, ils peuvent être des locaux commerciaux, à usage d'habitation, ou encore, à usage mixte.

Q. Le "dossier-idée marchand de biens" proposé par vos éditions comprend t-il les statuts de la société pour marchand de biens. Quel est son nombre de pages ?

 

R. Le dossier pour développer l'activité de marchand de biens comprendplus de 650 pages d'informations, ainsi que les statuts et explications complètes pour monter sa société soi-même sans avoir besoin de se déplacer dans les administrations.

Q. Peut-on exercer cette activité en complément d'une autre ?

R. L'activité de marchand de biens doit être exercée de manière habituelle, à titre professionnel. La jurisprudence précise qu'il s'agit d'une occupation sérieuse de nature à produire des profits et à subvenir au besoin de l'existence. Dans ces conditions, bien que la loi ne l'interdise pas, il semble difficile de s'affairer à une autre tâche.

Q. Puis-je monter l'activité de marchand de biens sous le statut de micro entrepreneur (anciennement appelé auto entrepreneur) ?

R. NON, ce statut n'est pas autorisé, bien que la micro entreprise soit une entreprise individuelle simplifiée (mise à jour au 12 décembre 2022).

Q. Un marchand de biens peut-il revendre son affaire comme n'importe quelle autre affaire, et sur quelle base de chiffre d'affaires ?

R. OUI bien entendu. Une société de marchand de biens peut se vendre comme n'importe qu'elle autre entreprise. Nous vous conseillons de consulter notre article : vendre sa société de marchand de biens.

Q. Je suis mandataire immobilier. Peut-on se porter acquéreur d'un bien que l'on commercialise ?

R. NON, l'article 1596 du Code civil apporte la réponse. Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

• les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

• les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;

• les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;

• les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;

• les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.

Q. Je suis un particulier et je réalise quelques achats et biens immobiliers. Je compte les revendre à raison seul 9 à 12 mois. Ai-je des obligations d'inscription au registre du commerce ?

 

R. OUI, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Les services fiscaux analyseront votre situation fiscale sur une période de trois années en arrière pour une société, et quatre années s'il s'agit d'une personne physique, c'est-à-dire, un particulier pour déterminer si votre activité est régulière ou pas.

Q. Puis-je acquérir un bien aux enchères et le revendre ?

 

R. OUI bien sur, vous le pouvez. Le bien immobilier vendu aux enchères est disponible rapidement (une dizaine de jours) contre environ 3 mois lors d'une vente traditionnelle.

Q. L'intervention du notaire est-elle obligatoire pour la vente aux particuliers ?

 

R. OUI, elle est obligatoire, qu'il s'agisse d'un particulier ou une société.

Q. Le notaire est-il nécessaire lors de la vente de parts sociales de société immobilières.

 

R. NON, la vente de parts sociales est une opération commerciale englobant les actifs de la société sauf si elle est propriétaire d'un ou plusieurs biens immobilier. Le notaire toutefois apporter de précieux conseils et vous conseillons de la consulter préalablement à votre opération.

 

Q. Les acquisitions à titre gratuites peuvent-elle entrer dans le champs d'application d'un marchand de biens ?

NON, la revente d'un bien acquis à titre gratuit n'entre pas dans le cadre du régime du marchand de biens. Le bien acheté doit être revendu avec une marge, et non cédé à titre gratuit ou en dessous du prix du marché. Attention, à l'imposition fiscale rectificative .

 

Q. QUESTION INTERNET.  
Une société de marchand de biens peut elle se substituer à un particulier ayant signé une promesse de vente ? Si oui que se passe t-il sur le montant des frais de notaire pour l'acte ? Sont-ils ceux inscrits sur la promesse ou ceux correspondant au régime spécifique du marchand ?

NON, un marchand de biens ne peut pas se substituer à un particulier. Il doit acheter en son nom un bien immobilier, parts sociales de sociétés à prédominence immobilière, terrain à bâtir, ou fonds de commerces et le revendre dans les 5 ans (sauf si ces derniers sont vendus à la découpe, c'est-à-dire, par lots. Dans ce cas, le délai de revente est ramené à 2 ans).

 

Q. QUESTION INTERNET. 
Une société de marchand de biens doit-elle consacrer exclusivement son activité à celles autorisées par son activité ?

OUI, elle doit se consacrer exclusivement à son activité, habituelle. Il ne reste d'ailleurs peu de temps pour vendre des pots de confiture ou autres en même temps...

 

Q. QUESTION INTERNET.
Qu'est-ce qu'un CCMI ? La société de construction vente a t-elle le droit d'en bénéficier ?

 

Le CCMI est un Contrat de Construction de Maison Individuelle pour se protéger de certains constructeurs indélicats. Ce contrat est obligatoire dans le cas où le terrain n'est pas la propriété du constructeur, et lorsque la personne en charge de la réalisation d'un ou deux biens immobiliers destinés au même acquéreur.

Le CCMI est une protection pour les maîtres d'ouvrage, et des garanties de livraison, de prix, garantie des vices apparents et des dommages, décénales, etc.
La société civile de construction vente - SCCV - doit cependant contracter une assurance dommage ouvrage.

En choisissant un constructeur pratiquant le CCMI, la SCCV obtient une livraison clé-en-main entourée de toutes les garanties indispensables. Ce contrat permet la VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement).
Une Société Civile de Construction Vente est apte a bénéficier du CCMI.

Questions fiscales

Q. Pourquoi ne recommandez-vous pas une structure entreprise individuelle, EURL, société en nom collectif, en commandite simple, société civile ou GIE pour exercer la profession de marchand de biens ?

R. L'activité comporte des risques (montant de l'achat). Son exercice à titre personnel est totalement déconseillé. Il est préférable d'adopter une structure du type société à responsabilité limitée (SAS, SASU, SARL). Le marchand peut exercer seul (SASU) ou à plusieurs (autres formes à responsabilité limitée) pour une meilleure sécurité en cas de "pépin".

 

Q. Dans quel délai le marchand de bien doit-il revendre le bien acheté et sur quels textes officiels pouvons-nous nous appuyer ?

 

R. Un marchand de biens - MdB - doit revendre le bien dans les cinq années suivant l'achat obligatoirement, sauf pour les ventes dites "à la découpe" consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la relative à la protection des occupants des locaux à titre d'habitation ou prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

A défaut de respecter ces délais de revente, un redressement sera opéré par les services fiscaux notamment, remboursement des exonérations accordées dans le cadre de cette activité de MdB, la partie des frais de notaire exonérés auquels s'ajoute 10 % d'intérêt + 40 % en cas de mauvaise foi + 80 % en cas de fraude avérée.

Q. A quel régime fiscal sont soumis les bénéfices du marchand de biens, personne physique ou moral ?

 

R. Pour une personne morale - société - le régime d'imposition est celui des sociétés classiques : 15 % jusqu'à 38.120 euros, et 25 % (1er janvier 2022) au delà de ce montant si la société réalise sur l'année, un chiffre d'affaires inférieur à 7 630 000 € de chiffre d'affaires HT.

S'agissant d'un marchand de bien personne physique - entreprise individuelle ou EIRL -, ils sont imposés selon les règles de l'entrepreneur individuel

Q. La TVA s'applique t-elle sur le montant du bien vendu ?

R. NON, il n'y a pas en principe, et jusqu'à ce jour, de TVA sur le montant du bien pour les particuliers, lors de la vente des parts, terrains constructibles ou fonds de commerce vendu dans les cadre de ses activités de marchand.
En revanche, la TVA (20 % sous réserve d'une prochaine modification) est applicable sur la marge que réalise le professionnel, (montant entre le prix de vente et d'achat).  

Questions sociales

Q. Le marchand de biens est-il salarié ?

R. Si l'exploitation est poursuivie sous forme d'entreprise individuelle ou EIRL, il est un commerçant. Il n'est donc pas salarié, et son gain est considéré comme les entrepreneurs individuels, comme un revenu.

Si l'entreprise est créée sous forme de société commerciale - SAS, SASU, SARL, SA - il sera salarié de la société - sauf s'il est majoritaire dans une SARL - Dans ce dernier cas, il percevra un revenu dont le recouvrement des cotisations dépend du service des indépendants de l'URSSAF - ex RSI qui n'existe plus - et pas d'un salaire.

Q. Le marchand de biens a t-il droit aux indemnités de chômage. Le statuts de l'EIRL le permet-il ?

R. Comme tout entrepreneur et chef d'entreprise, il n'a pas droit à cette allocation, il ne cotise d'ailleurs pas aux caisses correspondantes. En revanche s'il n'est ni président - pour une SAS ou SASU - ni gérant, ou associé majoritaire pour une SARL Quant au statut de l'EIRL, il est supprimé par une loi du 15 février 2022.

 

Q. Quelles sont les charges sociales salariales et patronales seront à payer si l'on s'octoie un salaire ?

R. Pour les sociétés, les charges sociales patronales et salariales sont de 83 % sur le salaire net. Exemple : pour un salaire net de 1 000 euros, les charges sociales seront de 830 euros, soit au total 1 830 euros de trésorerie nécessaires. Le montant du salaire est déductibles des bénéfices imposables.

 

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Mise à jour : 14 mars 2024