Vendre sa société de
marchand de biens

 

Comment calculer sa valeur

 

L’activité de marchand de biens (MdB) consiste à acheter et revendre des « produits » immobiliers depuis des immeubles, maisons, appartements, villas, domaines, etc. mais également des parts de sociétés à prépondérance immobilière, terrains à bâtir destinés à la construction, et fonds de commerce.

Après de longues années d’exploitation et de succès, n’en doutons pas, l'entrepreneur est amené parfois, à revendre son affaire. Ce sont les suites normales d’une activité commerciale, artisanale, ou libérale.

La particularité d’un marchand de biens réside dans le fait qu’il n’a pas de stock, les biens achetés ne sont pas intégrés en amortissement dans son bilan puisqu’en fait, il achète pour revendre. C’est la condition pour qu’il bénéficie d’une fiscalité intéressante (TVA uniquement sur la marge, frais de notaires réduits de presque la moitié, etc.). Le délai de revente est de 5 ans, sauf dans le cas d’une revente d’un bien immobilier vendu par lots (appelée aussi : vente à la découpe). Celui-ci passe de 5 à 2 ans.

Estimation du fond de commerce

Plusieurs méthodes d’évaluation sont possibles :

1°- en tenant compte du chiffre d’affaires,
2°- par le bénéfice des trois derniers exercices,
3°- par comparaison,
4°- par référence aux valeurs antérieures.
5°- calculée sur la base d’un loyer ou par rapport au prix au m2 du local commercial. Cette formule rarement utilisée.

La méthode d'évaluation de la société la plus courante est celle du croisement du chiffre d’affaires et la rentabilité financière de l’activité. Celle-ci est jugée la plus équitable en tenant compte des bénéfices réalisés + chiffre d’affaires – les dettes.

Il est évident, s’il existe des biens immobiliers, terrains à bâtir, des parts ou actions de sociétés et fonds de commerce à prédominance immobilière, l’affaire peut sans doute se vendre à un meilleur prix et plus aisément.

Pour un marchand de biens, l’encaissement de la marge semble être la plus importante. Néanmoins, il est nécessaire de prendre en compte les frais de fonctionnement et de rénovation, ainsi que le montant d’achat du bien et de celui de la revente, les dettes, et les impôts à venir pour les formalités de vente.

Finalement, il serait plus honnête de prendre la moyenne des chiffres d’affaires des 3 derniers bilans précédents en tenant compte des actifs corporels et incorporels en estimant la valeur de ces deux derniers. Un comptable, s’il n’est pas obligatoire, s’avère pratiquement indispensable. Les chiffres, c’est son métier. Il vous sera de bon conseil, reste qu’en dernier ressort, c’est vous qui prenez la décision quant au prix de vente de votre affaire.

L’offre et la demande

En fait, un élément est primordial : la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la décision de vendre est décidée dans une période de crise financière, par exemple, la tendance est de brader l'opération pour couvrir les dettes au plus vite. Ne prenez jamais de décision hâtive, sâchez vous entourer de bons conseils.

 

Pour aider à la vente, il ne faut pas hésiter à mettre en avant les avantages fiscaux réels dont bénéficie le MdeB (notamment frais de notaire réduits à l’achat, TVA sur la marge uniquement et non sur la totalité de la valeur du bien, etc.). Dans l'hypothèse de biens déjà acquis, il y aura lieu de présenter avantageusement ce portefeuille.

Concernant les terrains à bâtir et les parts ou actions de sociétés immobilières (SCI par exemple) il existe un autre argument susceptible d'accélérer la décision à l'acte de devenir marchand de biens : ces produits ne nécessitent ni rénovations ni aménagements, ce qui évite de mauvaises surprises à l'acheteur.

Pour la vente de votre affaire, deux professionnels peuvent apporter de judicieux conseils : les comptables et/ou experts comptables d’une part, et le notaire de votre région d’autre part. Ils sont des spécialistes de la fiscalité (évitez de vous référer aux seules informations diffusées sur le net. Elles sont souvent incomplètes et parfois erronées. Certes, quelques honoraires sont à prévoir, mais vous évitez ainsi d'importantes erreurs se relèvant finalement plus onéreuses.

Les biens éventuellement disponibles ayant été achetés au nom de la société de MdB, le notaire n’est pas requis pour le transfert des parts ou des actions. Le propriétaire reste la société !

Hors la partie fiscale, la rédaction et composition du dossier administratif de cession (formalités déclaratives aux services fiscaux, tribunal du commerce, annonces légales, et établissement des actes) peut s’avérer fastidieux. Pour son établissement et sous votre contrôle, vous pouvez en confier la préparation à un cabinet de juristes tel juriste-assistant.com. Il ne vous restera ensuite qu’à signer les contrats de cession de parts ou d’actions, convocations, résolutions, assemblée (s) générale (s), pièces pour la procédure au tribunal de commerce, etc. avant de les faire parvenir à leurs destinataires.

Viendront ensuite, les modifications des statuts (à la charge en principe de l’acheteur. Ne pas omettre de le préciser dans l’acte de cession).