Régime fiscal du marchand de biens
Comment calculer la TVA sur la marge,
frais de notaire réduits,
imposition du marchand de biens
Le fait pour une personne physique ou morale d’acheter et revendre régulièrement un bien immobilier - terrain, parts de société, fonds de commerce également - pour produire du profit, lui procure le statut de marchand de biens.
Il n’existe pas de statut spécifique de marchand de biens au sens juridique, mais une activité de marchand de biens dont l’imposition dépend du statut de l’exploitation de celle-ci. Dès lors, il bénéficie alors d’avantages fiscaux s’il s’engage à revendre les biens acquis : immobilier, terrains à bâtir, fonds de commerce ou parts de société à prédominance immobilière, dans un délai de 5 années - sauf pour la revente par lots appelée également vente à la découpe (revente dans les 2 ans), notamment :
1°- Taxe sur la valeur ajoutée : TVA
La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge - prix de vente moins prix d’achat - et pas sur le montant du bien immobilier ou du terrain à bâtir lorsqu'il est revendu dans les 5 ans.
(articles 260 et 268 du Code général des impôts - CGI - bulletin officiel fiscal du 13.05.2020 référencé BOI-TVA-IMM-10-20-10).
Exemple :
le bien immobilier acheté 200 000 euros est revendu 260 000 euros après rénovation. La marge est donc de 260 000 – 200 000 euros : 60 000 euros TTC.
Avant la réforme de 2010, la TVA de 20 % aurait été applicable sur 260 000 euros (prix de vente à un particulier). Aujourd’hui, la TVA ne s’applique que sur les 60 000 euros TTC , selon la règle suivante (le coefficient pour la TVA à 20 % est de 1,2).
En pratique pour notre exemple, le montant de la TVA sur 60.000 euros de marge sera de :
• prix HT :
60 000 euros : 1,2 = 50 000 euros
• Montant de la TVA sur la marge, à reverser à l’Etat :
60 000 euros – 50 000 euros = 10 000 euros
Avant la réforme, la TVA aurait été beaucoup plus élevée puisqu'elle était appliquée sur le prix l'ensemble de la valeur du bien immobilier.
2°- Frais de notaire réduits
Le marchand de biens, appelé également marchand de biens rénovateur, bénéficie de frais de notaire réduits, ce qui représente un avantage fiscal très appréciable.
| Montant soumis aux frais |
Provision du notaire | % correspondant |
|---|---|---|
| 100 000 € | 3 860 € | 3,86 % |
| 200 000 € | 5 650 € | 2,83 % |
| 300 000 € | 7 460 € | 2,49 % |
| 400 000 € | 9 250 € | 2,31*% |
| 500 000 € | 11 060 € | 2,21% |
3 °- Exonération des frais de mutation
S'il revend le bien immobilier dans les 5 ans - ou 2 ans pour la vente à la découpe - qui suivent son achat, le marchand de biens est exonéré des droits de mutation (soit autour de 5% du prix de vente totale du bien total économisé.
4°- Contribution Foncière des Entreprises
En dehors des impôts et charges sociales, toutes les entreprises sont soumises à la Contribution Foncière des Entreprises – CFE – qui auparavant s’appelait taxe professionnelle.
Son montant est variable d’une ville à l’autre, généralement moins élevé dans celle totalisant un nombre d’entreprises plus important. Elle peut varier entre 220 et 2 000 euros annuellement.
Impôts sur les bénéfices de la
société de marchand de biens
L’impôt est calculé différemment selon qu’il s’agit de l’exercice de marchand de biens en société ou en entreprise individuelle.
Rappelons que le bénéfice est le résultat des recettes moins les dépenses. Dans une société, les bénéfices sont distribués aux associés en fin d’exercice, chaque année, tandis qu’ils sont pratiquement distribués chaque mois à l’entrepreneur individuel - ceci étant une tolérance – à condition qu’ils aient constitué une provision pour les impôts et les charges sociales.
• SAS ou SASU
Le dirigeant et les associés ne sont responsables des dettes qu'à hauteur de leur participation dans le capital. Exemple, un associé apporte 1 000 euros dans le capital. Si la société rencontre des difficultés financières, l’associé n’a pas à combler les dettes. Au pire, il perdra les 1 000 euros investis. Sauf fraude ou mauvaise gestion, absence de comptabilité, absence du livre des assemblées, etc.
Les associés et le/les dirigeants ne sont pas responsables pénalement, socialement ou financièrement en cas de faillite.
Il est recommandé le montage d’une SAS lorsque l’entreprise comporte plusieurs associés - appelés actionnaires – ou SASU si l'associé est seul. La création à capital variable apportera plus de facilités lors de l’arrivée ou le départ de nouveaux actionnaires dans le cadre de la SAS, pour une ou plusieurs opérations dont les engagements financiers sont souvent importants. En effet, lorsque la société est à capital variable, il n’y a pas de formalités à accomplir auprès du tribunal de commerce, ni d’annonce légale à publier lors de la modification du capital.
• Impôt sur les sociétés (IS)
Un nouveau système a simplifié le calcul de la fiscalité des sociétés. Il s'agit de la FLAT TAX regroupant à la fois l'impôt sur les bénéfices et les prélèvements sociaux.
Ainsi, l'impôt de 30 %(incluant les contributions sociales : 17,2 % et l'impôt sur les bénéfices de 12,8 % au lieu de 15 %) jusqu'à 42 500 euros de bénéfices. Au delà de ce plafond, l'imposition est de 25 %.
Exemple simplifié :
Imaginons que le bénéfice net en fin d'exercice social soit de 10 000 euros. Le montant de l'impôt et les prélèvement sociaux seront de 10 000 euros - 30 % = 3 000 euros. Le bénéfice net sera de 7 000 euros
Ces 7 000 euros nets pourront être encaissés en totalité par l'unique associé (s'il s'agit d'une SASU) ou partagés entre les actionnaires, proportionnellement au nombre de parts sociales détenues dans le capital (s'il s'agit d'une SAS), à la clôture du bilan annuel.
Attention, si le capital social souscrit n'est pas totalement apporté dans les 5 ans, le taux l'impôt sera de 25 % juqu'au plafond de 42 500 euros (au lieu de 15 %) jusqu'à libération totale du capital.
• Impôts sur le revenu (IR)
Chaque associé (ou l'associé unique en société unipersonnelle à responsabilité limitée ou d'une entreprise individuelle) doit déclarer annuellement les dividendes perçus au titre des revenus comme n'importe quel salarié. La société ne paiera en conséquence, aucun impôt sur les bénéfices.
Note : Si l'un des associés est une société imposée à l'IS, la société est obligatoirement impôsée à l'IS.
Autres frais à prévoir
Les autres frais essentiels, hors ceux de fonctionnement, sont :
• Charges sociales. Si aucun salaire n'est versé, Il n'y a aucune charge sociale à payer ni pour la société, ni pour les actionnaires dans le cadre d'une SAS ou SASU même si l'associé unique est majoritaire (contrairement à l'EURL ou l'associé majoritaire d'une SARL).
Lorsqu'un revenu est versé, les charges sociales et patronales s'élèvent à 83 % sur le salaire net.
Exemple :
pour un salaire net de 1 000 euros, les charges seront de l'ordre de 830 euros. Il faudra donc une trésorerie de 1 800 euros au total.
La SAS (ou la SASU) est préférable pour cette activité, et ne coûte rien lorsqu'aucun salaire n'est versé.
• Contribution Foncière des entreprises – CFE – dont le montant est déterminé selon les communes, par rapport au chiffre d’affaires.
Important pour s'installer marchand de biens :
- Dossier-kit de création pour monter l’entreprise « Marchand de biens » (idée de création 650 pages)
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Mise-à-jour : 13 octobre 2023